本メールは、週1回程度を目安に以下の3つのパートから情報をお送りさせていただく内容となっております。
- 「Paradigm Shift -新しい価値観-」
- 「Unique Asset Management -独自の資産形成-」
- 「Zoom In -BALI or Philippinesのリアルな生情報-」
■Paradigm Shift -新しい価値観-
今回は、投資商品の中でもそれほどportfolioに組み込まれることが少ない不動産投資の一つ
であるREITを眺めてみたいと思います。
REIT （リート：Real Estate Investment Trust）とは、不動産投資信託のことで、投資家
から集めた資金で複数の不動産を購入し、その賃貸収入や売買益を投資家に分配する金融商
品です。
このREITが保有する物件の種類としては、従来は、オフィスや商業、住宅等といった伝統的
なセクターへの投資が中心でしたが、時代の変化に伴い、近年ではデータセンターや通信タ
ワー等などの物件の存在感が増しています。
世界的には、2023年3月末現在、42ヵ国・地域で上場REIT市場が開設され、上場時価総額は
円換算ベースで約260兆円、銘柄数は1,454に達しています。
国や地域によって、REIT制度の詳細は異なりますが、投資対象の大部分が不動産であり、収
益の大部分（日本は90％超ですが、海外REITもほぼ同等の水準）が投資家に分配される上場
商品である点は、共通しており、これらを総称してREIT（リート）と呼んでいます。
REITは1960年に米国で初めて導入され、世界各国に普及しました。
ちなみに、日本にもREITは存在し、Jリートと呼ばれています。
当初3,200億円程度からスタートしたJリートの保有不動産は、2023年6月末時点て゛総額は22兆
円、物件数は4,600を超えています。不動産の種類も当初はオフィスビルが大部分を占めてい
ましたが、商業施設、住宅、物流施設、ホテル、ヘルスケア施設など用途も多様化していま
す。また、投資商品という観点からは、NISA(少額投資非課税制度)の対象商品、低金利時代
の有望な投資先として注目を集めています。
Jリートと海外REITで異なる点を1つあげるとすれば、Jリートは法令により比較的安定した賃
貸事業しか行えませんが、海外REITでは、そうした規制は少なく、比較的リスクが高いとい
われる物件開発を行うREITも多々あります。
実は、このJリートですが、REIT市場の歴史が最も長い米国と比べると、GDPとの比較でみて、
日本の経済規模が米国の20%を超えるのに対し、Jリートの時価総額は米国REITの10%程度に
過ぎません。これは、Jリートが賃貸中心になっていることから引き起こされる人口減の影響
を受け始めている可能性を示唆していると思われます。
こうなってくると、やはり人口増加が見込めるアジアの中でも人口ボーナスを迎えている国
でのREIT活用というのは、非常に有効な運用方法なのかもしれないと導けます。
どちらかというと、我々としては、PhilippinesやIndonesia（Jakarta・Bali）で開発した
物件をこれらのREITに買い上げてもらえると、さらなる開発を仕掛けていけるようになるの
でうれしいのですけどね（笑）
■「Unique Asset Management -独自の資産形成-」
企業経営、特に財務の部分ではBSとPLをしっかりと理解することが求められますが、実は個人
に置き換えても、特にBSは重要だということをお伝えしています。
BSは、貸借対照表（Balance Sheet）の略で、企業の財務状況を示す会計報告書のひとつです。
企業の資産、負債、株主資本のバランスを示し、企業の経営状態に関する情報を提供します
貸借対照表の構成は、左側に「資産の部」右側に「負債の部」「純資産の部」の3つの部から
できています。
資産の部 会社が将来的に資金として活用できる資産や、現在保有している現金など
負債の部 会社にとってマイナスの資産である、将来返済する必要のあるお金（借入金など）
純資産の部 株主が会社に対して出資した資本金など
PLは、損益計算書（Profit＆Loss statement）のことで、企業の一定期間の営業成績を示して
おり、会社の収益性や成長性を確認することができます。 損益計算書の内容は「収益」「費
用」「利益」の3つの要素から成り立っています。
基本的な考え方としては、BSの左側の資産を強化して、右側上部にあるを負債をなくすことに
努めていくと、PLの営業成績が伸びていくという形になります。企業経営においては、複雑な
事象が絡んでくるためPLで利益を出そうと思うとより詳細な戦略と戦術が必要ではありますが。
今一度、資産増加をもたらす所得の種類を振り返ってみましょう。
以下のものは自身の労働という時間軸以外の収益を作り出すものとなります。
ただ、この基本的な考え方を個人の財務戦略に落とし込んでいくと非常にわかりやすくなるの
で、最近はここでお伝えしている情報をセミナーなどでもお話ししています。
上記で記載のBSの左側におく個人の資産に関しては、以下のものが代表的なものとなります。
（1）ペーパー・アセット（紙の資産）
株式、債券、投資信託、保険など。ポートフォリオ所得を生みます。
（2）不動産
住宅用物件と商業用物件、土地のみのランドバンキングがあり、不労所得を生みます。
（3）ビジネス
ビジネスを所有することで、持ち株の配当などを受け取ることができるものです。
また、分かりやすくいえば、自販機などのビジネスオーナーになることも当てはまります。
これらの所得を生み出すものを多く保有することが、毎日・毎月・毎年の収益や、売却時の
収益を作り出す源泉となります。この動きをしながら、借金返済のもとになる負債を削減して
いくことで、定期的な収益の幅を増やしていくことが可能になります。
結局のところ、これらの考え方を収れんしていくと、不動産投資での成功モデルになるという
ことなんだと思います。
上記で示した所得の源泉となる資産はいわゆる蛇口となるわけですが、この蛇口を国を変えて
通貨を変えて保有することができれば、保全もおこないつつの、収益化の流れへと繋がるわけ
ですね。
■「Zoom In -BALI or Philippinesのリアルな生情報-」
9月、10月はフィリピンのお祭り、フィエスタで歌って踊って盛り上がろう！
一年中至るところで開催されている、フィリピンのフィエスタ（お祭り）。
皆さんは参加されたことはありますか？
その土地の文化や伝統を色濃く反映するフィエスタは、
参加するだけでとても濃厚な異文化体験が出来ます。
外国人が参加して良いのかな…なんて思わずに、飛び込んでいきましょう！
目で、耳で、フィリピンの伝統を体感してみて下さい。
今回は、９月、１０月に開催される人気のフィエスタ４つをご紹介！
①ボノックボノック・フェスティバル
数ある民族の中でも、カラフルな衣装をまとうことで知られるママンワ族のフィエスタ。
道がママンワ族のダンサーで埋め尽くされる姿は圧巻の一言。
細部まで作り込まれた煌びやかな衣装やアクセサリーが目を引きます。
場所：スリガオ・シティ
日にち：９月９日
②ペニャフランシア・フェスティバル
このフィエスタの見どころはパレード。パレードのフィナーレには、
聖母ペニャフランシア像とディヴィノ・ロストロの像や肖像画が
カラフルなパゴダ(船）に乗せられ、ろうそくの光で照らされた川を下ります。
地元はもちろん、別の地域に住むピコル人も集結し、参加者はなんと６００万人以上！
地元への愛を感じますね。
場所：ナガ・シティ
日にち：９月１６日（毎年９月第３土曜日）
③サンボアンガ・エルモサ・フェスティバル
ライブミュージックが鳴り響き、ストリートパフォーマンスで盛り上がる、
楽しいイベントが盛りだくさんのフィエスタ。
中でも「Vinta」と呼ばれる、赤、青、黄など鮮やかに彩られた船やヨットのレースが大人気で、
参加者のテンションは最高潮に。
場所：サンボアンガ・シティ
日にち：１０月１日～１２日
④マスカラ・フェスティバル
笑顔のマスクがシンボル、という一風変わったフィエスタ。
主要産業だった砂糖生産が不調だった１９８０年頃、「苦しい中でも笑顔を絶やしてはいけない」と
前を向いた人々が、笑顔のマスクを用いたのが始まりとか。
フィエスタは連日、興奮のイベントが目白押し。
マスク作りコンテストなるユニークな催しもあります。
笑顔のマスクを付けて、ストリート・ダンスで盛り上がりましょう！
場所：バコロド・シティ
日にち：１０月１４日～２１日
どのお祭りも、何だか心が弾みますね！
お友達と予定を合わせて参加してみてはいかがでしょうか？
楽しく有意義な経験になること間違いなしです。
了